董事长年薪高达7亿，股价跌去60%，左晖去世四年后，贝壳何以至此？
一边是传统业务的利润滑坡，一边是新业务的高成本扩张，作为曾经中国互联网圈的明星企业，贝壳又将何去何从？
8月26日，贝壳发布了今年第二季度的财报，总交易额 8787 亿，同比涨了 4.7%，净收入 260 亿，同比涨了 11%，听上去不赖吧？
但再往下看，净利润只有 13 亿，同比暴跌 31%。也就是说，卖得多，赚得少，典型的增收不增利。
那问题来了，曾经一上市股价飙升超过80%的贝壳，为何沦落到如此地步？
贝壳的转折，离不开一个男人的名字，左晖。
在创始人左晖去世前的那段日子，可以说是贝壳的高光时刻。
美股上市当天，股价飙升87%，市值冲到422亿美元，差不多三千亿人民币，彼时的贝壳，几乎就是房产互联网化的代名词，光环耀眼。
可惜，好景不长。
2021年5月，创始人左晖因病离世，这不仅是一个人的离开，更像是整家公司灵魂的抽离。
于是我们看到，从2021到2025，贝壳的业绩像坐过山车，先是增收不增利，再是深度亏损，然后勉强扭亏，接着利润又掉头往下。
最新的财报更扎眼，2025年二季度营收260亿，同比增长11%，但净利润只有13亿，同比大跌31%。
更糟的是，股价已经从巅峰的52美元，掉到如今的18美元，跌去六成。
那问题来了，到底哪一个环节拖了贝壳的后腿？
原因可能有三，传统业务、新业务和公司治理。
先看传统业务。
贝壳的基本盘就是存量房和新房，二者合起来占总收入六成。
可尴尬的是，最赚钱的存量房业务涨不动了。
2021到2024年，它的收入反而下降了11%，23年到24年两年间，其贡献利润率也从47.2%下降到43.2%。
原因可能与经纪人固定薪酬成本上升，但业务量没跟上有关。
说白了，就是人多单少。
新房业务呢，表面上收入贡献大，份额稳定在传统业务的52%到60%，可问题是它的利润率比二手房低，且竞争越打越狠。
为了抢市场，贝壳不得不提高佣金分成，结果利润率从26.6%掉到24.8%。
所以你看，二手房利厚但涨不动，新房量大但利润薄，两个轮子都不给力，车怎么跑得快？
于是，贝壳转向新业务，把重点放在家装和租赁，试图杀出一条新路。
2025年二季度，这两块业务占总收入四成，看起来很是风光。
家装业务通过收购圣都切入，去年的利润贡献率甚至超过了新房业务。
但问题是，这个行业的天花板太低，奥维云网数据显示，2024年家装市场规模3.5万亿，同比下降16.8%，2025年预计还会收缩。
租赁业务则更加典型。
贝壳的省心租模式，有点类似二房东，批量收房再转租。
这部分业务确实给贝壳带来了收益，从2022到2024年收入暴涨近5倍。
可代价却是成本的飙升，从财报可知，2025年2季度，租赁业务成本52亿，同比涨73%，远超收入增长，拉高了营收，却稀释了利润。
短期来看，租赁业务是增长亮点，但长期很有可能变成拖累。
至于公司治理，这个话题其实比业务更致命。
左晖在时，贝壳有一个绝对权威的灵魂人物，能平衡各方利益。
可他去世后，控制权落到CEO彭永东和联合创始人单一刚手里，于是我们看到一个极具争议的操作，2022年贝壳推出股权激励，给两位高管分别送出7000多万股和5000多万股，按照当时的股价计算，相当于分出去25亿和18亿人民币。
最关键的是，没有业绩对赌条件。
换句话说，不管公司赚钱还是亏钱，这股份都能解锁。
于是才有了后面那张震撼的对比表，2023年，彭永东年薪7.13亿，是经纪人平均年薪的8674倍。
更扎心的是，在扣除平台和店东分润后，大部分经纪人月薪不足7000元。
很难让人不问一句，高管们到底是在给股东创造价值，还是在给自己发奖金？
面对舆论压力，彭永东捐了900万股，按当时市值约4.4亿人民币，用于公益。
可这点钱和他的个人持股相比，不过杯水车薪。
可能有人会问，贝壳还有翻身的机会吗？
当然，但前提是，贝壳必须解决两个难题。
第一，业务上找到可持续的盈利模式，第二，治理上修复投资人的信任。
前者意味着贝壳必须承认现实，重新思考如何提高存量房交易效率，让经纪人赚到钱，让客户体验提升。
后者则更难。
没有左晖的威望，彭永东要做的不是“证明我能拿高薪”，而是用业绩和透明度说服市场。
比如把高管薪酬和业绩挂钩，像马斯克那样设立严格目标，亦或者让股东看到真金白银的回报。
其实，贝壳的困境折射的也是整个行业的困境。
中国房地产正在告别高增长、快周转的时代，进入存量博弈的长周期。
买房的人少了，卖房的人多了，中介行业必然要洗牌。
贝壳曾被看作是行业升级的代表，但如今它自己也在挣扎。
也许它还能靠规模和惯性维持一段时间，但如果不能找到新增长点，和高管与基层之间的平衡，那么盛极一时又衰落悄然很有可能在贝壳再次上演。
“你想要得到什么东西，最好的方式就是能配得上它。”这是左晖的代表语录之一。
如今，这句话不只是送给投资人、经纪人，更是送给如今的贝壳管理层。
配得上，才拿得稳。
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